Rechtsanwalt Dr. A. Schomerus -Abogado-

Rechtsanwalt Dr. Andreas Schomerus
Alicante, Spanien (España)

Publikationen

Abdruck eines in der NJW 1999, S. 1067f veröffentlichten Aufsatz

ZUM SPANISCHEN TEILZEIT-WOHNRECHTEGESETZ

Einführung
Das neue Nutzungsrecht dinglicher Natur
Umgehungsverbot
Sonderregelungen für bereits bestehende Systeme einer Teilzeitnutzung
Keine Sonderbehandlung bei Werbung und Verkauf
Konkrete Ausgestaltung der Richtlinienvorgaben

I. Einführung
Mit großer Verspätung wurde in Spanien zum Jahresende 1998 nach jahrelanger Diskussion die sogenannte Time-Sharing-Richtlinie 94/47/EG (kurz RiLi) umgesetzt, auf deren Grundlage eigentlich schon bis Ende April 1997 ein Mindeststandard des Verbraucherschutzes in allen Mitgliedsstaaten der Gemeinschaft erreicht werden sollte. Der deutsche Gesetzgeber hatte die Frist mit dem Erlaß des Teilzeit-Wohnrechtegesetzes vom 1.1.1997 (TzWrG) eingehalten, war hierbei aber auch kaum über die Mindestanforderungen der Richtlinie hinausgelangt. In Spanien hingegen war die Diskussion seit Jahren sehr viel weiter gespannt. So sollte der stark expandierende Time-Sharing-Sektor gleichzeitig durch eine Beschränkung der zulässigen rechtlichen Konstellationen, durch ein klares steuerrechtliches Konzept und durch eine geeignete verwaltungsrechtliche Kontrolle des Baus, der Eröffnung und des Betriebs der Ferienanlagen kontrolliert werden. Die zu den verschiedenen Projekten über Jahre geführte Abstimmung mit den verschiedenen Interessensgruppen und fortschreitenden Befugnissen der autonomen Landesparlamente auch in Bereichen des Tourismus und des Verbraucherschutzes führten jedoch zu einer ungewöhnlich hohen Anzahl von Änderungen und Streichungen und obwohl das Ergebnis einem Flickenteppich aus Kompromissen ähnelt, dem es zudem an einer klaren, durchgängig und verbindend wirkenden Terminologie ermangelt, sind einige weit reichende Schutzvorschriften und die Schaffung einer neuen Rechtsfigur doch auch bemerkenswert.

II. Das neue Nutzungsrecht dinglicher Natur
Zum Ausgangspunkt des Gesetzes wird die neu geschaffene Figur des "turnusmäßigen Nutzungsrechts" (derecho de aprovechamiento por turno), mit der nicht nur ein neuer Begriff geprägt, sondern auch ein neues, zeitlich beschränktes Nutzungsrecht dinglicher Natur geschaffen wird, das vom Eigentümer der betreffenden, zur Vermarktung vorgesehenen Wohneinheiten für einen bestimmten Zeitraum von mindestens 3 und höchstens 50 Jahren mittels notarieller Urkunde zu erklären und ins Grundbuch einzutragen ist. Hierfür ist der Nachweis der Einhaltung zahlreicher Schutz- und Kontrollvorschriften, auch insoweit sie auf der Ebene der Autonomen Gemeinschaften ergangen sind, notwendig und es handelt sich somit um eine grundlegende auch vertikal angelegte Legalitätskontrolle. Die Veräußerung des Nutzungsrechts einzelner Zeitabschnitte an den Verbraucher erfolgt dann jeweils im Rahmen dieser Grundsatzbestimmungen und kann nach Art.14, Abs.1 notariell erfolgen und ins Grundbuch eingeschrieben werden, muß dies aber nicht. Mit Ablauf des Zeitraums, für den das Nutzungsrecht errichtet worden war, erlöschen notwendigerweise auch die in seinem Rahmen veräußerten Einzelnutzungsrechte, und zwar nach Art.3, Abs.2 entschädigungslos. Der Verbraucher hat somit vor dem Ankauf die Möglichkeit, unter Berücksichtigung der Erwerbs- und Unterhaltungskosten einerseits und der Restlaufzeit des Nutzungsrechts andererseits eine klare Kosten-Nutzen Analyse anzustellen.

III. Umgehungsverbot
Grundsätzlich ist diese Form des turnusmäßigen Nutzungsrechts dinglicher Natur die in Zukunft einzig zulässige Art, Teilzeitnutzungrechte zu begründen und zu vertreiben. Sonderregelungen gelten aber zum einen für bereits existierenden Anlagen (hierzu sogleich unter IV). Zum anderen wurde klar gestellt, daß auch die jährlich wiederkehrende Nutzung einer Ferienwohnung durch die in Spanien sehr verbreiteten, langfristigen Mietverträge möglich bleibt, bei einer vertraglichen Bindung für einen Zeitraum von zwischen 3 und 50 Jahren eines als Miete gekennzeichneten Vertragsverhältnisses aber nach Art.1 Abs.6 nicht nur das Mietrecht, sondern nun zugleich auch die Vorschriften des des neuen Gesetzes zu beachten sind. Abgesehen von den soeben genannten Ausnahmen werden alle sonstigen Verträge, durch die irgendein anderes persönliches oder dingliches Recht zur Nutzung einer oder mehrerer Immobilien während eines bestimmten oder bestimmbaren jährlichen Zeitraums und über mehr als 3 Jahre begründet oder übertragen werden soll, nach Art.1, Abs.7 für nichtig erklärt und etwaige Leistungen sind unabhängig von einer Schadensersatzpflicht zurückzuerstatten. Weiterhin darf das turnusmäßige Nutzungsrecht in keiner Weise an einen unteilbaren Miteigentumsanteil gekoppelt oder als Eigentumsrecht welcher Art auch immer beschrieben oder angepriesen werden, Art.1, Abs 4.

IV. Sonderregelungen für bereits bestehende Systeme einer Teilzeitnutzung
In Spanien existieren mehr Time-Sharing-Anlagen als in jedem anderen Land Europas und entsprechend vielfältig sind die z.T. sogar innerhalb einer Anlage nebeneinander bestehenden Systeme, Teilzeitnutzungrechte einzuräumen. Vorherrschend sind Formeln des Erwerbs eines (Mit)eigentumsanteils an einem konkreten Objekt für einen konkreten jährlichen Zeitraum oder Varianten des Clubsystems angelsächsischer Prägung, aber es kommen z.B. auch gesellschafts- und vereinsrechtliche Lösungen vor. Angesichts dieser Situation und der enormen Anzahl schon in dieser Form verkauften Rechte, hat der Gesetzgeber auf die zwangsweise und unbedingte Umstellung zugunsten des turnusmäßigen Nutzungsrechts letztlich verzichtet. Geblieben ist lediglich die in der 2. Übergangsvorschrift näher beschriebene Verpflichtung, das jeweils schon bestehende System in analoger Anwendung der Vorschriften zum turnusmäßigen Nutzungsrecht vor allem im Hinblick auf Inhalt, Dauer und Beteiligte genau zu bestimmen und über die Erstellung einer notariellen Gründungsurkunde sodann zu Publizitätszwecken im Grundbuch einzuschreiben. Hierfür wird eine Frist von 2 Jahren gewährt. Sollte dem nicht nachgekommen werden, kann die Einschreibung nach Ablauf der 2 Jahre auch von jedem Nutzungsberechtigten gerichtlich verlangt werden. Außerdem kann in diesem Falle jeder, der nach Inkraftreten des Gesetzes ein Nutzungsrecht welcher Art und von wem auch immer gekauft hatte, Rückerstattung sämtlicher Beträge und Schadensersatz direkt vom Eigentümer verlangen, also demjenigen, der gesetzlich zur Erstellung der Gründungsurkunde verpflichtet gewesen wäre.

V. Keine Sonderbehandlung bei Werbung und Verkauf
Allen Befürchtungen zum Trotz hat der Gesetzgeber aber die sofortige und unbedingte Beachtung derjenigen Vorschriften angeordnet, die sich verbraucherschützend auf die Anforderungen bei Werbung und Verkauf von Teilzeitnutzungrechten welcher Art auch immer beziehen und die im konkreten Fall auf der Grundlage der RiLi entwickelt worden sind. Die 1. Übergangsvorschrift spricht insoweit ausnahmsweise nicht vom turnusmäßigen Nutzungsrecht, sondern von jeglichem Recht betreffend der Benutzung einer oder mehrerer Immobilien während eines bestimmten oder bestimmbaren Jahreszeitraums, seien sie bereits erstellt oder noch im Bau. Zur Sicherheit werden nachfolgend im Abs.3 diejenigen Normen genannt, die sofort und uneingeschränkt anwendbar sind, nämlich Art. 2 (Unabdingbarkeit), die Art.8 und 9 (Pflichtangaben für den Prospekt und den Vertrag), Art.10 (Widerrufsrecht), Art.11 (Anzahlungsverbot) und Art.12 (Behandlung finanzierter Verträge). Unter Beachtung dieser Vorschriften können die bestehenden Anlagen aber nach Abs.2 der 1.Übergangsvorschrift innerhalb der nächsten 2 Jahre - oder im Rahmen ihrer Gründungsurkunde dannn auch darüber hinaus - weiterhin die Nutzungsrechte in der bei ihnen gebräuchlichen Art veräußern, also bspw. über den Club- oder Vereinsbeitritt, den Verkauf eines Miteigentumsanteils oder über den Verkauf von Gesellschaftsanteilen.

VI. Konkrete Ausgestaltung der Richtlinienvorgaben
1. Pflichtangaben für den informierenden Prospekt und den Vertrag
Zu diesem Punkt sind dem spanischen Gesetzesgeber mehrere Vorwürfe zu machen. Zum einen überlastet er das Gesetz dadurch, daß er nicht - dem Beispiel in der RiLi und dem TzWrG folgend - einen im Grundsatz für den Prospekt und den Vertrag gleichermaßen verwertbaren Katalog von Pflichtangaben erstellt, sondern er leider separate Listen anlegt, die zudem weder durchgängig sprachlich untereinander abgestimmt sind, noch sich an den Formulierungen der RiLi orientieren. Weiterhin sind einige Informationspflichten nicht richtig wiedergegeben oder entwickelt worden. So wurde versäumt anzumerken, daß auf die Existenz eines informierenden Prospekts nach Art.3, Abs.3 RiLi bereits "in jeder Werbung" hinzuweisen wäre. Es ist weiterhin richtlinienwidrig, daß noch nicht der Interessierte, dem es ausgeändigt wird, auf weitere Informationsquellen aufmerksam gemacht wird, sondern nach Art. 8. Abs.3 erst der Käufer; diesem gegenüber kommt die Information zu spät. Schließlich werden nicht alle der in der RiLi genannten Angaben übernommen, und ohne auf Einzelheiten eingehen zu können, mag - soweit es den Prospekt betrifft - die vollkommen unzureichende Umsetzung des Punktes d) des Anhangs der RiLi zu noch im Bau befindlichen Anlagen erwähnt werden, oder - hinsichtlich des Vertragsinhalts - die fehlende Umsetzung der Punkte j) und k) des Anhangs der RiLi.

Umgekehrt lassen sich aber im Vergleich zur RiLi auch Erweiterungen feststellen: Das informierende Prospekt gilt unabhängig von seiner späteren Eingliederung in den Vertrag bereits als verbindliches Vertragsangebot und muß beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt sowie unentgeldlich den Verbraucherschutzorganisationen zur Verfügung gestellt werden, Art.8, Abs.2 und 1. Zusatzvorschrift. Stimmt der Inhalt des dem Käufer ausgehändigten Prospekts mit dem hinterlegten Prospekt nicht überein, begründet dies ein gesondertes Recht zum Widerruf des Vertrages nach Art.10, Abs.2, ohne daß hierbei differenziert wird, inwieweit die Abweichungen von der Gegenseite zu vertreten sind. Sehr ausführliche Angaben werden auch jeweils für die Möglichkeiten eines Tausches in andere Anlagen und des Anschlusses an Tauschringe gefordert und umfänglich übernommen wurde schließlich die Verpflichtung, für noch im Bau befindliche Anlagen gesonderte Garantien abzuschließen und diese zumindest im Vertrag nachzuweisen.

2. Verständlichkeit der Unterlagen
Zutreffend wiedergegeben wurde auch der in der RiLi projektierte Sprachschutz des Erwerbers, da alle informierenden Unterlagen einschließlich des Vertrages zunächst in der von ihm gewählten Sprache des Staates, in dem er wohnhaft ist, zugleich aber auch in einer der am Belegenheitsort offiziellen spanischen Sprachen zu übergeben sind, Art.9, Abs. 3

Die Verständlichkeit der Vertragsunterlagen wird also nicht an der Sprache, wohl aber an der Fülle des Materials scheitern können: Neben dem eigentlichen Vertrag, der neben den Pflichtangaben im engeren Sinne zudem sämtliche Angaben des Prospektes, einen ausführlichen Katalog von Informationsstellen und die wörtliche Wiedergabe der Artikel 10,11 und 12 des Gesetzes enthalten muß, sind außerdem beizugeben ein vollständiges Inventar der nach dem Vertrag nutzbaren Wohneinheit, ein Zusatzblatt mit Informationen zur Möglichkeit und den Bedingungen eines Tausches, weiterhin eine Ablichtung der im Grundbuch eingeschriebenen bzw. einzuschreibenden Satzungen, die das Nutzungsverhältnis regeln, und schließlich auch noch die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vertrages, für die alleine insoweit noch spezialgesetzliche Anforderungen zur Transparenz, Klarheit und Verständlichkeit existieren.

3. Widerrufsrechte für Vertrag und Finanzierungsabsprachen
Das Recht des Erwerbers, vom Vertrag Abstand zu nehmen, wurde in der deutschen Übersetzung der RiLi als Rücktrittsrecht niedergelegt und im TzWrG Widerrufsrecht genannt. Die spanische Übersetzung der RiLi sprach einheitlich vom Recht der Vertragsauflösung. Im Gesetz wird nun sprachlich differenziert: das unbedingte Recht der Abstandnahme vom Vertrag binnen 10 Tagen wird Rücktrittsrecht (desistimiento) genannt, und die an bestimmte Bedingungen geknüpfte Möglichkeit, sogar in einem Zeitraum von bis zu 3 Monaten vom Vertrag Abstand zu nehmen, wird als Recht zur Vertragsauflösung (derecho de resolución) tituliert.

Ungeachtet der hier nicht zu besprechenden Details hat der Gesetzgeber den in der RiLi angelegten Schutz des Erwerbers hierbei noch verstärkt. Herauszuheben ist zunächst, daß der Erwerber in beiden Fällen grundsätzlich weder eine Abstandssumme, noch Schadensersatz zu zahlen oder Kosten der Gegenseite zu erstatten hat und ihm vielmehr etwaig bereits gezahlte Beträge voll umfänglich zurückzuerstatten sind. Zudem ist das Recht zur Vertragsauflösung insofern entscheidend erweitert worden, als sich der Erwerber hierauf nicht nur beim Fehlen einiger bestimmter Pflichtangaben und nur insoweit der Vertrag betroffen ist, berufen kann, sondern dies in all jenen Fällen gilt, in denen a) auch nur eine der Pflichtangaben des informierenden Prospekts oder des Vertrages fehlt oder -wie bereits erwähnt - b) der übergebene Prospekt nicht dem zuvor hinterlegten Prospekt entspricht oder c) nach Art.11, Abs. 2 das Anzahlungsverbot mißachtet worden ist. Dies bedeutet auch für die Praxis eine entscheidende Ausweitung der Möglichkeiten einer Abstandnahme von denjenigen Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen werden.

Zur ebenfalls anstandslosen Umsetzung des Gebots, daß Rücktritt und Vertragsauflösung auch einen etwaigen, direkt oder indirekt im Einvernehmen mit dem Veräußerer abgeschlossen Finanzierungsvertrag zur Auflösung bringen und zwar entschädigungslos, ist allenfalls anzumerken, daß gem. Art.12,3.Abschnitt hiervon ein übergeordnetes Finanzierungsverhältnis des Veräußerers selbst nicht betroffen wird, d.h. dieser ggf. als Kreditnehmer verpflichtet bliebe.

4. Anzahlungsverbot und Berücksichtigung von Finanzierungsverträgen
Das in Art.11 geregelte Anzahlungsverbot betrifft seinem Wortlaut nach nicht nur den Zeitraum von 10 Tagen, sondern gilt solange, als dem Erwerber nach Art.10 ein Recht auf Vertragsauflösung zusteht. Erlaubt sind lediglich Maßnahmen zur Sicherung des vorläufig gestundeten Betrages, die aber in keinem Fall zu einer direkten oder indirekten Entgegennahme der Anzahlung durch den Veräußerer führen dürfen. Eine Verletzung des Anzahlungsverbots hat nach Art.11, Abs.2 Konsequenzen: um dem Erwerber die Beweispflicht für einen möglicherweise entstandenen Schaden zu nehmen, wird ihm im Wege pauschalierten Schadensersatzes das Recht eingeräumt, die Rückerstattung des doppelten Betrages, der entgegen des Verbots gezahlt worden war, zu verlangen. Auch dies ist eine bemerkenswerte Stärkung der Position des Verbrauchers.

5. Gebot der Unabdingbarkeit und Kollisionsrecht
Sachgerecht ist auch die Umsetzung des Rahmens erfolgt, der in der RiLi zur Sicherung der vorstehend genannten Verbraucherschutzrechte vorgesehen war. So wird ergänzend zum Art.1, Abs. 7 in Art.2, 1.Abschnitt, die Nichtigkeit derjenigen Vertragsklauseln bestätigt, mit denen der Verbraucher auf seine Rechte verzichtet oder mit deren Hilfe die nach dem Gesetz Verantwortlichen versuchen, sich ihren Verpflichtungen zu entziehen. Soweit im ersten Fall nur der vorgegriffene Verzicht geregelt ist, muß dies zumindest den Zeitraum der Vertragsunterzeichnung im Ganzen erfassen, da erst durch sie und damit nachfolgend die genannten Rechtswirkungen eintreten können. Die vom Gesetzesgeber gewählte Einschränkung war in der RiLi potenziell angelegt und scheint aufgrund der ergänzenden Korrekturmöglichkeiten aus den Art.1300 CC nicht besonders bedenklich.

Im kollisionsrechtlichen Bereich, geregelt in der 2. Zusatzvorschrift, ist lobend die moderate Umsetzung des Art. 9 RiLi hervorzuheben, in der die Anknüpfung alleine anlagen- und landesbezogen erfolgt und damit erfreulicherweise nicht die fragwürdige Regelungstechnik z.B. des deutschen Gesetzgebers kopiert wird. Die Regelung wird durch die bisherige Rechtsprechung in Spanien gestützt, da auch schon in der Vergangenheit der Verweis auf exotische Rechtsordnungen regelmäßig zum Scheitern verurteilt war. In diesem Zusammenhang soll noch Art.2, 2.Abschnitt erwähnt werden und der darin zu erkennende Versuch, den zwar wegen der insoweit abschließenden Regelung des EuGvÜ in dem Gesetz nicht angesprochenen Themenkomplex der Gerichtszuständigkeit zumindest innerstaatlich insoweit weiterzuentwickeln, als ein Ausweichen der Veräußerer auf parteiische oder nicht existente Schiedsgerichte ebenfalls unterbunden wird.

6. Zusammenfassende Wertung
Trotz aller Unebenheiten des Gesetzes und der Frage, inwieweit eine nur für die Zukunft geltende Limitierung der Rechtsform angesichts der kaum noch zu überbietenden Anzahl schon bestehender Anlagen und Rechtsformen überhaupt noch Bedeutung erlangen kann, war die Umsetzung der RiLi 94/47/EG überfällig und dieser Teil des Gesetzes muß als insgesamt gelungen angesehen werden. Ein Grund mehr also, die Besorgnis unzureichenden Schutzes vor spanischen Gerichten entgültig abzustreifen.