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Rechtsanwalt Dr. Andreas Schomerus
Alicante, Spanien (España)
Publikationen
Ponencia del día 20 de abril de 1999 en el Parlamento Europea,de Bruselas
Sobre EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES TURISTICOS
EN ESPAÑA
REFLEXIONES SOBRE LA DIRECTIVA EUROPEA 94/47/CE
- Introducción: El propósito de la directiva
- Efectos positivos de la directiva
- Tendencias para desvirtuar la protección del
consumidor
- Deficiencias de coordinación
- Y la protección del adquiriente ante el negocio
transfronterizo ?
- Internacionalidad y la diversidad de
empresas involucradas
- Levantemos el velo - hacía una corresponsabilidad
de empresas
1. Introducción: El propósito de la directiva
Es un gran honor el de de poder participar en estas jornadas y
ante todo quisiera expresar mi agradecimiento a los organizadores
y muy especialmente a D.Fernando Curiel por haberme invitado.
Se me ha pedido contribuir a estas jornadas con unas reflexiones sobre
la Directiva Europea de 1994. Desde un principio descarté una discusión
pormenorizada de la norma por entender que ésta fue en su momento fruto
de un intenso y largo debate por todos los interlocutores comunitarios
y nacionales siendo de esta manera el reflejo del consenso común alcanzable
en aquel momento.
Por ello no voy a discutir si no hubiera sido más acertado un plazo único
para la reflexión, la revocación y la prohibición absoluta de pagos, una
mención explícita de del papel de los fiduciarios, una definición más
amplia de la materia, unas exigencias más estrictas en lo que se refiere
a la información acerca de las posibilidades de revender o revalorizar
los derechos o una extensión de la solución linguística a todas las comunicaciones
postcontractuales, por mencionar sólamente algunos de los puntos dudosos
de la normativa en cuestión.
Tampoco voy a repasar los motivos que determinaron la redacción final
de la Directiva y que además nos acaba de exponer, de modo muy ilustrativo,
el compañero de la dirección general XXIV.
Más bien vamos a reflexionar juntos sobre el ámbito de aplicación de
la directiva y sobre el presente y el futuro de algunos de los problemas
jurídicos y fácticos para ver si aquella y las leyes nacionales derivadas
podrán cumplir con sus propios objetivos.
Recordemos que la directiva no perseguía conseguir una regulación
exhaustiva de la matería generalmente conocida como "Time-Sharing",
sino que más bien se limitaba desde el principio - según sus consideraciones
1 y 2 - a la creación de normas comunes para garantizar "...
el buen funcionamiento del mercado interior y a través de ello,
la protección de los adquirientes" , con un enfoque muy limitado
sobre un punto muy concreto de la materia, el de la contratación,
dejando por ello aparte otros puntos como los de la organización
fáctica y jurídica de los complejos vacacionales de tiempo compartido,
la posibilidad de intercambio entre ellos, los derechos y obligaciones
de las partes en la fase de postventa , las posibles garantías
para una reventa o revalorización de los derechos, por mencionar
solamente algunos de los muchos otros aspectos de la materia.
Incluso refiriendose a la contratación, aparecía otra limitacición, no
menos significativa: se abordaban exclusivamente los aspectos relativos
a la información y a los procedimientos y modalidades de resolución de
estos contratos.
Veamos si se ha conseguido lo que se perseguía con la iniciativa
europea, que en las propias palabras de la directiva buscaba:
"... un buen funcionamiento del mercado interior" para
".... hacer desaparecer las distorsiones de competencia y
la compartimentacion de los mercados nacionales" , y todo
esto con "...una mejor protección del adquiriente".
2. Efectos positivos de la directiva
Todavía es pronto para evaluar la repercusión que la directiva
y las legislaciónes nacionales han podido tener sobre los mercados
europeos de Time-Sharing en su conjunto, teniendo en cuenta su
reciente implantación. Pero en resumidas cuentas podemos afirmar
que:
- En primer lugar ha mejorado notablemente la información en medios
de comunicaciónes y por parte de asociaciones públicas y privadas, tanto
de consumidores/compradores como de empresas de comercialización y de
venta, aumentando de esta manera considerablemente el conocimiento y
el interés del público en general acerca de la materia.
- Debido al mejor nivel de información han aumentado las reclamaciones
procedentes de paises como Inglaterra, Belgica, Holanda o Francia, cuyos
consumidores no se encontraban a la cabeza de aquellos que se atrevían
a reclamar sus derechos, si era preciso incluso ante tribunales de otros
paises miembros de la comunidad.
- En paises como Austria o Alemania, la entrada en vigor de las leyes
nacionales sobre la materia ha llevado a una clara disminución de las
ventas debido a la desaparición de las Aagencias de venta más conflictivas
en el mercado, que sobre todo con la prohibición de pagos por adelantado
y amenazados por una jurispru-dencia claramente favorable a la protección
de los consumidores se han visto obligadas a cerrar.
- En España particularmente, son los tribunales los que, sobre todo
a partir del año 1997, y una vez pasada la fecha para la transposición
de la directiva al derecho interno, han empeyado a jugar su papel como
jueces comunitarios, aplicando las lineas maestras de la directiva de
manera directa o de manera interpretativa con el resultado de conceder
al adquiriente un derecho de revocación de los contratos equivalente
a lo establecido en el Art. 5 de la Directiva, cuando en el derecho
nacional no existía aún ningún apoyo a tal decisión.
3. Tendencias para desvirtuar la protección
del consumidor
No obstante, también tenemos que ver el otro aspecto de la realidad: No
conozco empresas del sector que hayan adaptado plenamente, de manera voluntaria
y por adelantado, su forma de contratación a las exigencias expresadas
en la Directiva y sospecho que no es sólamente por el hecho de verme enfrentado
en mi trabajo al sector menos respetuoso con las leyes nacionales.
Tampoco han desaparecido ni la publicidad engañosa, ni la técnicas agresivas
de venta, ni el abuso de la posición prepotente de algunas de las empresas
vendedoras, ni los casos de claro incumplimiento de los contratos o de
las promesas efectuadas a la hora de lacontratación, y finalmente, por
supuesto tampoco han desaparecido los intentos de burlar incluso esta
base mínima de normas comunes que se ha intentado crear para todos los
paises de la comunidad.
De esta manera y como ejemplo se observa que:
- aparece ya una nueva generación de contratos diseñados para
escapar a la normativa nacional o mediante contratos con un
vigencia inferior al limite de 3 años o bién llamándolo "plan
de vacaciones" e incluyendo servicios adicionales como
el vuelo o también por otras formulas ingeniosas, que por lo
menos en los casos en los que se prevea de antemano una posibilidad
más o menos automática de prolongación del contrato, deben ser
calificados como intentos ilícitos de excluir la normativa correspondiente.
- hay todo un mercado negro de empresas de reventa que, tras cobrar
gastos de gestión de la venta, desaparecen y que luego con frequencia
reaparecen con otro nombre.
- sigue usándose el reclamo de la promesa de revender derechos anteriores,
si el adquiriente se decide a comprar un derecho nuevo. La peligrosidad
de esta promesa que nunca se piensa cumplir consiste en el fuerte desembolso
por parte del comprador, que no sólamente tiene que afrontar el precio
de adquisición, sino que de repente se ve también afrontado con los
gastos anuales de dos derecho, cuando nunca había querido más que uno.
Por otro lado, este comprador no denunciará la falta de información
referente a los contratos nuevos mientras tenga la esperanza de poder
vender sus antiguos derechos, lo que significa que se mina el derecho
de revocación previsto en el Art. 5 de la directiva y por supuesto también
la prohibición de pagos por adelantado.
Otro ejemplo de la tendencia a buscar modos para minar los derechos de
los adquirientes nos lo da una sentencia alemana que relata el desarollo
de una contratación en marzo de1997, es decir, ya bajo la vigencia de
la ley alemana del 20 de diciembre de 1996: Un matrimonio alemán llegó
a firmar en una agencia de ventas en Alemania, un contrato sobre derechos
de un complejo ubicado en España, figurando en el contrato una empresa
de venta domiciliada en la Isla de Margarita de Venezuela, en cuyo nombre,
y sin responsabilidad propia, declaraba actuar la agencia. Según el contrato
se tuvó que dirigir el escrito de revocación del contrato, sobre la cual
se informó a los compradores, a aquella empresa de Venezuela. El importe
total de unos 20.000 DM se transferió en el acto y trás reflexionar sobre
la adquisición se revocó el contrato frente a la agencia, indicando que
lo transmitieran a la vendedora. Los compradores no hablaban ni inglés,
ni español y no se vieron por ello en condiciones de dirigirse directamente
a esta empresa. La agencia no reconoció la revocación y se negó a devolver
los importes pagados.
Otros casos de los últimos dos años demuestran, que ante la legislación
nueva, la clientela alemana se ve cada vez más confrontada con contratos
ofrecidos por empresas extracomunitarias domiciliadas en el Caribe o en
Suiza aunque se trate de derechos en complejos europeos, siendo esto obviamente
un intento de excluir la aplicación de leyes creadas a base de la directiva
europea y al mismo tiempo de poner a salvo las ganancias obtenidas con
las ventas correspondientes. Algo parecido se va observando en España
con la localización de empresas que operan desde Gibraltar y por supuesto,
desde la famosa Isle of Man.
4. Deficiencias de coordinación
Tras estas pocas muestras de una realidad mucho más compleja quiero destacar
que tampoco era de esperar que, con la directiva europea, desapareciera
por completo este escenario de casos de engaño o información errónea que,
lamentablemente, ha venido caracterizando en los últimos años la compra-venta
de derechos de Time-Sharing. No olvidemos que la defensa del justo equilibrio
de las partes y el respeto de las normas generales de contratación dependen
de los órganos correspondientes de los estados miembros y que particularmente
los tribunales han demostrado ser capazes de denunciar y de castigar los
abusos más notorios, por lo menos en el caso de aquellos paises cuya jurisprudencia
mejor conosco. La cuestión es si podemos decir que ahora, transcurridos
cuatro años y medio desde de la publicación de la directiva, hemos conseguido
el marco legal por ella diseñado, en los paises de la comunidad.
Ya durante unas jornadas celebradas en Madrid en deciembre de
1996 descubrimos que el mismo texto de la directiva 94/47/EC no
es igual en todos los idiomas, así, por ejemplo, con referencia
al punto sumamente importante de si la prohibición de pagos por
adelantado es obligatoria solamente durante diez días o mientras
el consumidor tenga el plazo más largo de hasta 3 meses y diez
días para revocar el contrato, dado que algunas versiones del
Art. 6 de la directiva se remiten simplemente al punto uno del
Art. 5, y otras al "primer guión del punto uno del articulo
mencionado y por ello al plazo más corto de diez días".
Esta incertidumbre se ha expresado en versiones muy diferentes de las
leyes nacionales como podemos observar en la normativa española, la inglesa
y la alemana, todas ellas de suma importancia práctica.
Existen además otras diferencias no menos importantes y a título de ejemplo
quiero citar el trato de la infracción de la prohibición de pagos por
adelantado antes mencionado: mientras que la ley alemana no prevee ninguna
sanción específica al respeto, la ley inglesa abre la posibilidad de multar
al infractor (según el Art 5 B-2) y según la versión española éste tendrá
que devolver el importe cobrado por duplicado (Art. 11-2).
Finalmente encontramos, en muchos casos, unos detalles previstos
por la directiva que no han sido traspuestos correctamente a las
legislaciones nacionales y que, sin perjuicio de la futura jurisprudencia
del TJE al respeto, están creando por el momento desequilibrios
en la aplicación de las leyes. Una vez más citaré a titulo de
ejemplo la información obligatoria del contrato sobre una posibilidad
de reventa, sus posibles costes y su organizador ( según Art 5,
N1 1, 2. guión ), que se hace dificil encontrar, como información
obligatoria, en la ley española.
En resumidas cuentas: Ya en lo que se refiere a las normas promovidas
por la directiva de 1994 encontramos, tras su transposición, diferencias
entre las legislaciones nacionales, bién por diferente versiones linguísticas
de la directiva, bien por omisiones o defectos en su transposición o bien
por especialidades añadidas por las legislaciones nacionales, y todo esto
sin contemplar todavía diferencias mucho más pronunciadas si nos referimos
a otros aspectos no tratados en la directiva como son las configuraciones
jurídicas, que difieren grandemente en los paises miembros de la comunidad.
Pero cuantas más diferencias existan, más importante es la siguiente
cuestión: Hemos conseguido un criterio unánime de aplicación de
las legislaciones nacionales?, es decir, Podrá un comprador de
un derecho sobre un complejo ubicado en España, sea cual sea su
nacionalidad y el tribunal al que acude, aspirar a ser indemnizado
según la ley española y por ello requerir la devolución del doble
del dinero entregado si hablamos de una infracción de la prohibición
de pagos ?
Francamente creo que la trasposición del Art. 9 de la Directiva ha fracasado,
Articulo que a mi entender estaba diseñado para evitar la aplicación de
un derecho extracomunitario en perjuicio de los derechos constatados en
la directiva, dado que la citada norma ha sido convertida en una excusa
para una competición legislativa entre los paises de la comunidad, de
manera que nos encontramos con la posible aplicación simultánea de varias
legislaciones a los mismos hechos.
Dado que se profundizará sobre este punto en otra ponencia dedicada exclusivamente
a los problemas surgidos en el ámbito del Derecho Internacional Privado,
me limitaré a denunciar que la posible solución del conflicto por aplicación
del Art. 7 del Convenio de Roma en el sentido de un usosubsidiario de
otras legislaciones como normas imperativas, se ve obstaculizada en la
práctica por el hecho que no todos los paises han aceptado el Convenio
de Roma en su versión original (como Alemania) y que en otros paises como
España, por regla general, los tribunales se limitan a aplicar su propio
derecho interno sin complicarse la vida con sútiles consideraciones del
Derecho Internacional Privado.
Por ello creo que incluso hablando exclusivamente del ámbito de aplicación
de la directiva de 1994, en la práctica los derechos de los consumidores
no son aplicados de manera uniforme, existiendo por ello además una compartimentación
de los mercados nacionales y en consecuencia una distorsión de la competencia,
siempre desde el punto de vista comercial.
5. ... Y la protección del adquiriente ante
el negocio transfronterizo ?
Por ello creo - y lo digo contando con la experiencia de miles
de casos y de cientos de procedimientos judiciales - que cuantos
más elementos internacionales encontramos en un caso de Time-Sharing,
más difícil es hablar de un funcionamiento del mercado en el sentido
de una equivalencia de derechos y una protección esencialmente
igual del consumidor en todos los paises de la comunidad.
Pero precisamente es esta internacionalidad la que está caracterizando
la contratación de derechos de tiempo compartido, y me parece
nesesario recordar este hecho con algunos datos recientes: Según
el informe anual 1997/1998 del RCI, el 80% de los compradores
alemanas adquirieron derechos en complejos ubicados fuera de Alemania
(El 50% en España y el 30% restante en otros paises). Igual de
significativos son los datos para un país como España que ubica
el mayor número de complejos comercializados a tiempo compartido
(actualmente alrededor de 430 complejos) : Según la Asociación
de empresas del sector, en 1996 un 45% de los compradores de derechos
radicados en España procedian de Gran Bretaña, un 12% de Francia,
un 11% de Alemania, un 6% de Escandinavia, un 2% de Italia y un
10% de otros paises, mientras sólamente un 14% de los compradores
eran nacionales. Si tomamos además en cuenta que una parte de
estos 14% de españoles habrán comprado sus derechos a través de
alguna de las muchas empresas extranjeras que manejan el mercado
español, quedarán pocos casos en los que no haya ningún elemento
internacional.
Cuál es el efecto práctico y el peligro de esta internacionalización
del negocio para el consumidor o adquiriente ?
No es tanto el peligro de verse privado de sus derechos o de la posibilidad
de litigar ante los tribunales de su país o de otro pas comunitario.
En más de 500 procedimientos judiciales ante tribunales españoles,
en ningún pleito se accedió a aplicar una legislación exótica,
como la de las Islas del Canal, la de la Isla de Man, la de las
Islas Caimán, la de Gibraltar o de Suiza, del Estado de Florida
o de Venezuela, previstas según determinadas cláusulas contractuales,
y tampoco se accedió a reconocer la jurisdiccíon excluyente de
tribunales de aquellos Aparaisos salvo en un caso, cuya sentencia
luego se revocó en grado de apelación.
Aunque la situación sea diferente en otros paises: el peligro mucho más
inmediato, real y más tangible es el de que ha desaparecido el dinero
en otros paises y, para impedir la más remota posibilidad de una ejecución,
además en las arcas de una de las muchas empresas que ni siquiera figuran
en el contrato como parte contractual.
6. Internacionalidad y la diversidad
de empresas involucradas
Este problema viene ya de antes: es muy habitual que el comprador
se vea enfrentado a todo un grupo de empresas frecuentemente ni
siquiera mencionadas en la documentacíon contractual y de las
cuales solamente una figura como vendedora y por ello como parte
contratante y responsable frente al comprador por defectos del
contrato o promesas o garantias luego no cumplidas. Y es muy habitual
que la empresa vendedora no tenga bienes o incluso se trate de
una de las llamadas "empresa de pantalla".
Observamos que este mismo esquema ya rige de manera institucional
en el sistema Club: Hay una empresa de venta y otra de administración,
que normalmente figuran como "socios fundadores" del
Club, y luego una o más empresas propietarias a las que pertenecen
los apartamentos o viviendas objetos del uso vacacional por turnos.
Como podemos luego responsabilizar al Club, cuando él mismo según
una opinión muy extendida en varios paises de la comunidad, no
tiene personalidad jurídica y cuando éste, como tal, carece de
bienes para afrontar las reclamaciones de los compradores estafados
? Hay cientos de casos, en los que las reclamaciones se estrellan
contra este muro de empresas y entidades formalmente independientes
y domiciliados allá, dónde más dificil sea alcanzarles.
Déjenme añadir brevemente, referiendome al sistema Club, que
la famosa protección de los compradores por el sistema Club-Trustee
tampoco es lo que pretende ser: Siendo un fiduciario el administrador
de las acciones correspondientes a las empresas creadas para mantener
formalmente la propiedad de los apartamentos, se puede evitar
o disminuir el riesgo de una quiebra o desaparición de estas empresas
propietarias, pero en nada se evita p.ej. un endeudamiento de
las empresas realmente activas como muestra el cierre de algunos
Clubs y la subida espectacular de las cuotas anuales de los compradores/miembros
en otros casos para enfrentarse a las deudas contraidas por estas
empresas. Además es una triste realidad que los fiduciarios ni
siquiera devuelvan de manera voluntaria los importes cobrados
por los compradores, incluso en casos de resolución de contratos
a base de decisiones judiciales firmes. También es un dato que
nos hace dudar del fiel cumplimiento del papel como fiduciario
de estas empresas.
A dónde nos lleva todo esto ? Según mi experiencia, las empresas negras
del sector se mueven como peces en aguas comunitarias o - si es
preciso - extracomunitarias y siguen poniendo sus ganancias a
salvo. Simultáneamente están creando unas redes de empresas, en
las que se enredan los compradores a la hora de exigir responsabilñidades.
Debido a estas circunstancias, en muchos casos, la posición de
los compradores no ha mejorado en nada con la entrada en vigor
de las legislaciones nacionales inspiradas por la directiva 94/47/EC.
Una forma de actuar en consecuencia podría ser un repaso de todos los
convenios y tratados correspondientes para aumentar la efectividad
de la cooperación judicial intereuropea, pasando por los convenios
sobre el derecho aplicable, la competencia judicial y la ejecución
de resoluciones judiciales, para mejorar la efectividad de una
aplicación unánime del derecho y de la ejecución de resoluciones
judiciales. Pero si a estas alturas no estamos conseguiendo una
ejecución ni en Gibraltar, ni en la Isle of Man, cómo podemos
aspirar a controlar la fuga de estas empresas a lugares aún más
lejanos ?
Por ello creo que sólamente queda otra posibilidad, la de refortalecer
la posición del comprador frente a todas y cada una de las empresas
que, de una manera u otra, están involucradas, para ofrecerle
el producto final: el derecho de aprovechamiento por turno durante
previa -y básicamente años y a un nivel y con precios previa-y
básicamente acordados y con la posibilidad de intercambios nacionales
e internacionales, constituyendo esto el gran atractivo del producto.
7. Levantemos el velo - hacía una corresponsabilidad
de empresas
Quiero - y con esto termino esta intervención - mencionar sólamente algunas
de las posibilidades al respeto. La nueva ley española apuesta por una
responsabilidad más pronunciada del propietario del inmueble o de los
inmuebles comercializados en el sistema de aprovechamiento por turno.
Así, según el Art 16 de la Ley del 15 de Diciembre de 1998, el propietario
es responsable, frente a los compradores en su cualidad de titulares de
los derechos, de la efectiva prestación de los mismos, sean estos ofrecidos
por él mismo o por una empresa de servicios. De esta manera, se ahorra
al comprador el riesgo de diferenciar correctamente entre los servicios
y promesas a realizar o realizados por uno u otros, siendo además típicamente
el propietario típicamente la persona (o empresa) que más seguridad ofrece,
debido a la posibilidad de embargar, en último extremo, sus bienes, especialmente
los inmuebles que sirvan como base de la actividad empresarial.
Por otro lado, la ley no impide que esta empresa propietaria tenga su
sede social en el extranjero, con lo que puede desaparecer la efectividad
de la responsabilidad si hablamos de empresas ubicadas allá, dónde más
difícil sea llevar a cabo una notificación judicial. Es incomprensible
que la ley impida sólamente a las empresas de administración (de servicio),
esta posibilidad, exigiendo en el Art 9-1, N0 9 e) que éstas deban contar
con una sucursal abierta e inscrita en España. Además, no se contempla
ninguna corresponsabilidad de la propietaria por las deficiencias de la
información suministrada por cualquiera de las empresas de venta encargadas
en por aquella.
La jurisprudencia española ha ido más allá: confrontados a menudo a estas
murallas de empresas, de las cuales unas son ilocalizables y otras carecen
de bienes, los tribunales empezaron a aplicar la teoria del Alevantamiento
del velo jurídico para penetrar en el Asustrato juridico y personal de
las empresas involucradas y establecieron una corresponsabilidad de todas
aquellas que tuvieran un fin comercial común (la venta y la explotación
de los derechos) y una vinculación institucional o personal entre sí,
o que actuaban frente al comprador como una unidad sin que éste pudiera
distinguir claramente los derechos y responsabilidades de los componentes
supuestamente independientes.
De esta manera se ha conseguido, en decenas de sentencias, una condena
solidaria de empresas y una realización efectiva de la condena por incluir
también a aquellas empresas que, a propósito, ni siquiera aparecieron
como contraparte en la documentación contractual, pero que sí manejan
las cuentas bancarias y las propiedades y por ello el patrimonio del grupo
empresarial en cuestión.
Creo que la corresponsabilidad de todos aquellos que han contribuido
a formar el producto final, y que para el consumidor final aparecen en
su conjunto como contraparte, es el enfoque más adecuado para enfrentarse
a los problemas ya mencionados, y opino que también las grandes companías
de intercambio internacional deberían ser incluidos, sobre todo en aquel
casos en los que ellos siguen ofreciendo como afiliados unos complejos
vacacionales en construcción, pero con la obra paralizada años atrás,
u otros complejos sabiendo que la venta se realiza con métodos sumamente
conflictivos.
Obviamente debe ser un labor comunitaria la de unificar los criterios
al respecto. Además podemos encontrar antecedentes en la directiva 85/374/CE
sobre responsabilidad por productos.
Quizás a primera vista les parezca poco afortunado invocar esta
normativa, cuando aquí se habla de productos y allí de una prestacion
de servicios. Pero no se trata en el Time-Sharing tambien de un
Aproducto en el lenguaje del mercado ? No es un producto igual
de complejo que a la hora de reclamar un defecto, resulta difícil
para de determinar para el comprador, haciéndose igualmente difícil
el de delimitar las responsabilidades que puedan recaer sobre
el propietario, el promotor, la empresa vendedora y los vendedores
generalmente independientes, sobre la empresa de servicios o empresa
de administración, sobre el fiduciario o una entidad financiera,
o bien sobre empresas encargadas de gestión o aquellas de intercambio.
Tenemos ejemplos de sobra:
- complejos que cierran sus puertas o que impiden el acceso a los compradores
por litigios entre una o varias empresas de administración y otras entidades
involucradas, como un fiduciario o las empresas de propiedad.
- la desaparición de una empresa de venta y supuestamente de todos los
ingresos en plena campaña de venta y antes que el complejo abra sus
puertas.
- la negativa a ortogar una escritura notarial de venta, por parte de
la propietaria, alegando que nunca autorizó ninguna venta
- la confiscación de los derechos, por parte de un comité del club,
por no haber pagado el comprador sus cuotas anuales, cuando éste mantiene
que por parte de la administradora nunca recibió ninguna factura, o
que sí pagó, pero en cuentas que resultan ser cuentas de vendedores
poco escrupulosos; también es muy frecuente el rechazo al pago de cuotas
por haber confiado en una garantía de devolución del dinero en caso
de insatisfaccíon o imposibilidad de vender derechos anteriores dentro
de un plazo determinado - siendo todo esto promesas efectuadas en su
momento por el personal de las empresas de venta, a las que ni la administración,
ni la propietaria, se ven vinculadas.
Estos y otros ejemplos ya mencionados anteriormente nos demuestran la
gran variedad de situaciones en las que el afectado, además típicamente
domiciliado a gran distancia hacia del complejo y de las empresas involucradas,
no es capaz de comprobar de quién depende o por quién ha sido causado
el defecto al que él se enfrenta ahora. Creo que ante la magnitud del
problema, tarde o temprano, se tendrán que discutir otras iniciativas
a nivel comunitario si realmente deseamos que este mercado cada vez más
importante funcione, tanto en beneficio del sector empresarial serio y
honesto, como en beneficio de los consumidores y usuarios.
Empresas de intercambio:
el intercambio es escencial para la atractividad del TS.. En este
sentido es fundamental poder ofrecer la posibilidad de intercambio,
o con una de las grandes empresas, o dentro de una red propia
del promotor de complejos; por otra parte, cuanto mas complejos
est én dentro de una red de intercambio, mejores posibildad
de intercambio, más atractivo la red : por ello simbiosis entre
ofertantes y empresas frente al comprador muchas veces aparecen
como una unidad hasta tal punto que mucho se confunden pensando
que habian comprado en empresa... Luego otro punto importante
para pensar en una corresponsabilidad de esta empresas: la solicitud
de entrar alli, normalmente con una cuota anual anadido a cargo
del comprador aunque temporalmente a veces asumido por vendedor,
la solicitud esta facilidado por vendedor z es el, que lo despacha
indicando: si ha llegado a pagar el 30% (o totalidad) le damos
de alta en la empresa X, de donde recibirà sus catalogos -es decir,
personal de venta actua tambien por encargo z por los intereses
de las empresas de interc, que ademas reconocen la celebracion
de jornadas de formacion de esta personal de venta.
Es por ello tan descabellado la idea de hacerles coresponsables
de los defectos que pueden existir en el complejo, por ellos aceptados
e intergrados en sus catalogos ? Miren p.ej el caso de un complejo
en Puerto de la Cruz, sobre el que se ha venido vender desde hace
tiempo derechos de TS con la perspectiva de una apertura en 1996.
Complejo sigue cerrado z cientos de compradores se han quedado
sin derechos , pero aunque no se haya empezado ni siquiera con
las obras de remodelacion, el complejo sigue figurando en el catalogo
de Interval Internacional (97/98) como en obras: como pueden estas
empresas hacer publicidad con el slogan que han comprobado con
detalamiento los complejos afiliados a la red y que son "redes
de qualidad": peor aùn: estas empresas dan a entender que
hayan examinado la situacion financiera y estructura legal del
complejo asi como las seguridades para el comprador z cuando se
pide en nombre del comprador estos datos, se le niegan - por lo
que tenemos que sospechar, que contrariamnete a la publicidad
no hazan comprobado nada, o que a pesar de todo hazan dado acceso
a estos complejos sin garantias algunas para engordar sus catalogos.
Y doblemente escandaloso es el hecho, que este complejo y media
docena màs pertenecen a un sujeto de nacionalidad britanica, sospecho
de un espectacular robo de cargamento de oro de mas de 6.000 Milliones
Pts, z cuzos clubs ya en 1993/4 se centraron m(as que 50% de la
totalidad de las quejas sobre TS en Islas Canarias. Io,ooo denuncias
en GB, ultimamente investigado por el Cesid espanol por blanqueo
de dinero, venta de armaento, narcotrafico y corruption por haber
comprado policias y politicos en tenerife. Y no obstante, por
lo menos 8 de estos complejo figuran en los catalogos de Interval
Internacional es un ejemplo, pero hay mucho mas, por supuesto
tambien de otras organizaciones de intercambio.
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